En tydlig och elegant guide för kräsna fastighetsköpare på Mallorca

Mallorca fängslar omedelbart: solbelysta terrasser, tidlösa stenfincor och en kustlinje som skiftar nyanser under dagens lopp. Men bakom skönheten finns en praktisk sida som varje köpare måste förstå: de skatter, avgifter och löpande utgifter som formar den ekonomiska verkligheten av att äga en fastighet på ön. Den här guiden fungerar som din viktigaste vägledning, med en komplett översikt över engångskostnader vid köp, återkommande ägandoutgifter och överväganden för långsiktig planering. Se det som en förberedelse inför ett betydelsefullt livsbeslut – fullt av förväntan men förankrat i tydlighet. När du läst klart kommer du inte bara att förstå den verkliga kostnaden för ägandet, utan också kunna planera, skydda och njuta av din investering på Mallorca med full tillförsikt.

Översikt för beslutsfattare: varför skatter är viktiga för fastighetsägare på Mallorca

Att köpa fastighet på Mallorca är en sensorisk upplevelse; att planera för de tillhörande kostnaderna är en strategisk nödvändighet. Skatter och avgifter påverkar finansieringsbeslut, avgör lönsamheten vid uthyrning, styr renoveringsbudgetar och formar i slutändan om ägandet känns smidigt eller oväntat betungande.

Tre viktiga insikter:

• Engångskostnader vid köp ligger vanligtvis på 8–12 procent för befintliga bostäder, eller 11–13 procent för nyproduktion.
• Årliga ägandekostnader varierar från flera tusen euro för mindre bostäder till tiotusentals euro för premiumvillor.
• Långsiktig planering, inklusive ägarstruktur och noggrann dokumentation, skyddar din investering och minskar risken.

Den här guiden bryter ner varje del tydligt, och hjälper dig att starta din fastighetsresa på Mallorca smidigt och hålla den ekonomiskt trygg.

Engångskostnader vid köp: vad du faktiskt betalar vid tillträdet

Att skriva under köpekontraktet representerar både en emotionell milstolpe och ett finansiellt vägskäl. Att förstå dessa kostnader skapar transparens och eliminerar överraskningar.

Överföringsskatt (ITP) för befintliga bostäder

En regional skatt som tillämpas på andrahandsbostäder. Beräknade nivåer för Balearerna 2025:

• 8 procent för fastigheter upp till 400 000 €
• 9 procent för 400 001 € till 600 000 €
• 10 procent över 600 001 €

I lyxsegmentet blir ITP en förutsägbar del av de totala kostnaderna. Begränsade rabatter kan gälla för specifika grupper, såsom storfamiljer eller förstagångsköpare.

Moms (IVA) och stämpelskatt (AJD) för nyproduktion

• Moms (IVA): 10 procent på nya bostäder
• Stämpelskatt (AJD): cirka 1,2 procent

Även om nyproduktion medför högre skatter, inkluderar den också garantier från byggherren som minskar risken för framtida reparationer.

Notarie-, fastighetsregister- och administrativa avgifter

• Notarie: 600–2 000 €, beroende på komplexitet
• Fastighetsregister: 400–1 500 €
• Kommunala administrativa avgifter: små men obligatoriska

Juridiska avgifter, mäklarprovisioner och värderingskostnader

• Advokat: 0,7–1,5 procent av köpesumman
• Mäklarprovision: betalas vanligtvis av säljaren på Mallorca, men bör bekräftas skriftligt
• Värdering och bankavgifter: värderingar från 250 €; bankens uppläggningsavgifter upp till 1 procent

Exempel A, villa på andrahandsmarknaden för 1 000 000 €

• ITP: 80 000–100 000 €
• Notarie + registreringar: cirka 3 000 €
• Advokat (1 procent): 10 000 €
• Bolån och värdering: cirka 5 000 €

Totalt: 98 000–118 000 € (cirka 9,8–11,8 procent)

Exempel B, nyproduktion för 1 000 000 €

• Moms (IVA): 100 000 €
• Stämpelskatt (AJD): cirka 12 000 €
• Notarie + registrering: cirka 3 500 €
• Juridiska avgifter: 10 000 €

Totalt: 125 500 € (cirka 12,6 procent)

Åtgärd: Budgetera 10–12 procent ovanpå köpesumman för tillträdeskostnader.

Årliga ägandekostnader: de återkommande utgifterna som påverkar kassaflödet

När du väl äger fastigheten blir årlig kostnadsplanering avgörande. Dessa utgifter varierar beroende på läge, typ av fastighet och livsstil.

Fastighetsskatt (IBI)

Kommunal skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde.
Skattesatser: 0,4–1,1 procent; de flesta fastigheter på Mallorca ligger mellan 0,4 och 0,8 procent.

Bostadsrättsavgifter / samfällighetsavgifter

• Mindre bostadsrättsbyggnader: 600–3 000 € per år
• Lyxfastigheter: 6 000–30 000+ € per år
• Särskilda avgifter kan tillkomma vid större renoverings- eller underhållsprojekt

Försäkring, sophämtning och el/vatten

• Försäkring: 500–2 500+ €, beroende på värde
• Sophämtning: 100–600 € per år
• El, vatten och andra tjänster: 4 000–15 000 € årligen för familjevillor

Skatt på antagen inkomst för icke-residenter (IRNR) och uthyrningsskatt

Om fastigheten inte hyrs ut beräknas en fiktiv hyresinkomst.

• 1,1 procent eller 2 procent av fastighetens taxeringsvärde
• Skatt: 19 procent för EU-residenter; 24 procent för icke-EU-residenter

Förmögenhetsskatt, solidaritetsavgift och arvshänsyn

Ägare med hög förmögenhet bör förutse förmögenhetsskatt och planera arv. Spanska testamenten rekommenderas starkt.

Driftsbudgetar, underhåll, personal och oväntade kostnader

Årligt underhåll underskattas ofta. Planering säkerställer långsiktig njutning.

Typiska budgetposter:

• Allmänt underhåll: 1–2 procent av fastighetens värde
• Pool- och trädgårdsskötsel: 6 000–25 000 € per år
• Personal: 40 000–120 000 € per år för heltidsförvaltning
• Renoveringsreserv: 5–10 procent över fem år

Exempel på årlig budget, familjevilla: cirka 29 600 €

Långsiktig ekonomisk planering, strategi, struktur och exit

Ägarstrukturer

Privatpersoner gynnas av enkelhet, medan bolag erbjuder planeringsmöjligheter men kräver specialiststöd.

Finansiering, valutarisiko och bolåneplanering

Icke-residenter får vanligtvis bolån på 60–70 procent av fastighetens värde (LTV). Valutarisken bör hanteras aktivt.

Kapitalvinst, försäljningskostnader och timing

Icke-residenter betalar en fast kapitalvinstskatt på 19 procent (EU) eller 24 procent (icke-EU).

Arv och testamenten

Ett spanskt testamente förenklar bouppteckning och arv.

Observera: Alla siffror är anpassade till Mallorcas regler 2025.

Vanliga fallgropar och hur man undviker dem

• Att underskatta tillträdeskostnader
• Att ignorera fastighetens taxeringsvärde
• Att överskatta sommaruthyrningsinkomster
• Att inte kontrollera protokoll från samfälligheten
• Att köpa utan att verifiera bygglov
• Att använda komplexa ägarstrukturer utan rådgivning
• Att försummelse viktiga aspekter av ägandet FX risk

Strategi för att undvika: Bygg ett förtroendefullt nätverk av professionella rådgivare.

Praktisk checklista, från dag ett till år fem

Omedelbara steg: NIE, bankkonto, advokat, värdering, reservera 10–12 procent för kostnader
Från tillträde till år ett: ITP eller moms + AJD, notarieavgifter, försäkring och el/vatten
Årligen: IBI, bostadsrättsavgifter/samfällighetsavgifter, underhåll, el/vatten
Fem år: Renoveringsplanering, översyn av ägande, arv och långsiktig skatteplanering

Uppmaningar till handling och nästa steg

• Begär en personlig skattegenomgång för Mallorca
• Boka en juridisk och skattekonsultation
• Ladda ner vår mall för ägarbudget och årlig skattechecklista
• Begär en analys av hyresinkomst och avkastning

Varje steg kopplar dig till pålitliga lokala experter via Homerun Brokers.

Slutord: Ägande med öppna ögon

Att äga fastighet på Mallorca handlar om mer än att skaffa ett hem. Det handlar om att skapa en livsstil. Att planera för skatter och kostnader är inte ett hinder; det är den struktur som håller din drömfastighet stabil.

Om du vill ha en exakt ägarprognos, inklusive en skräddarsydd femårsmodell för kassaflöde och skatteöversikt, kan du begära ditt personliga Mallorca Property Taxes Pack.

Vanliga frågor: tio snabba svar

F1: Hur mycket bör jag budgetera för engångskostnader?
S: 8–12 procent för befintliga bostäder; 11–13 procent för nyproduktion.

F2: Betalar jag skatt om jag inte bor i fastigheten?
S: Ja, skatt på antagen inkomst för icke-residenter (IRNR) gäller.

F3: Kan jag dra av renoveringskostnader vid försäljning?
S: Ja, om det är dokumenterat och tillåtet.

F4: Bör jag köpa genom ett bolag?
S: Endast efter specialistrådgivning, eftersom det kan komplicera skatt och finansiering.

F5: Är korttidsuthyrning reglerad?
S: Ja, licenser krävs.

F6: Vilka är typiska årliga kostnader?
S: IBI, bostadsrättsavgifter/samfällighetsavgifter, el/vatten, försäkring och underhåll.

F7: Hur beräknas IBI?
S: Baserat på fastighetens taxeringsvärde, inte marknadsvärdet.

F8: Behöver jag ett spanskt testamente?
S: Ja, för smidig arvshantering.

F9: Hur fungerar kapitalvinstskatt (CGT)?
S: Icke-residenter från EU betalar 19 procent; andra 24 procent.

F10: Finns det överraskande kostnader?
S: Pool- och trädgårdsskötsel, särskilda avgifter och underhållsprojekt.