Mallorca är mer än en ö, det är en livsstilsmarkör. Från de honungsfärgade gatorna i Palmas gamla stad till de kristallklara vikar längs Serra de Tramuntana-kusten, erbjuder ön en unik kombination av medelhavsskönhet, kulturell rikedom och investeringspotential.

För internationella köpare som överväger fastigheter på ön är det avgörande att förstå skillnaden mellan freehold vs leasehold (pleno dominio vs arrendamiento). Det handlar inte bara om juridiska termer, det är grunden för ditt ägande, din kontroll och din långsiktiga trygghet.

Oavsett om din vision är en villa med havsutsikt i Andratx, en modern penthouse i Palma eller en båtplats i Puerto Portals, kommer valet av rätt ägarstruktur att påverka dina rättigheter, ansvar och långsiktiga strategi. Denna guide går bortom definitioner, den är en strategisk, juridiskt informerad och marknadskunnig vägledning för att göra rätt val.

Förstå de grundläggande begreppen

Freehold (Pleno dominio)

I Spanien innebär freehold att du äger fastigheten helt och hållet, utan tidsbegränsning. Detta inkluderar:

• Själva byggnaden
• Marken den står på (eller en proportionell andel vid gemensamma byggnader)
• Alla tillhörande rättigheter, såvida de inte begränsas av lagar eller servitut

När du köper freehold på Mallorca får du ett offentligt köpebrev (escritura pública) som undertecknas inför notarius publicus och registreras i fastighetsregistret. Detta ger dig eviga rättigheter att använda, sälja, hyra ut eller testamentera fastigheten. Det är den standardiserade ägarformen i Spanien och anses som guldstandarden för de flesta bostadstransaktioner.

Fördelar för köpare med hög förmögenhet:

• Beständighet: Ingen utgångstid; tillgången kan gå i arv genom generationer
• Kontroll: Frihet att renovera, hyra ut eller sälja (med förbehåll för bygg- och planeringslagar)
• Finansiering: Banker föredrar freehold som säkerhet, vilket underlättar bolåneansökningar

Leasehold (Arrendamiento)

Leasehold ger rätten att använda och bo i en fastighet under en bestämd tidsperiod enligt kontraktet. Du äger inte marken eller byggnaden, utan äganderätten förblir hos freeholdern.

Leasetider i Spanien kan variera från 5 till 99 år och kan ofta förnyas. Även om leasehold är ovanligt på Mallorcas bostadsmarknad, förekommer det i nischade sammanhang såsom marinanläggningar, golfresorter och vissa historiska omvandlingar.

När leaseperioden löper ut återgår rättigheterna till freeholdern, om inte kontraktet förnyas.

Huvudegenskaper:

• Tidsbegränsat: Rättigheterna upphör när kontraktet löper ut om det inte förnyas
• Begränsningar: Renoveringar eller andrahandsuthyrning kräver ofta freeholderns godkännande
• Värdeminskning: Återförsäljningsvärdet minskar normalt när återstående lease-period förkortas

Vanliga situationer: När leasehold förekommer på Mallorca

Freehold-ägande dominerar ön, särskilt för villor, radhus och lägenheter. Dock förekommer leasehold-strukturer i vissa exklusiva sammanhang:

• Marinanläggningar och hamnegendomar: Lägenheter eller kommersiella enheter i lyxiga marinas som Puerto Portals, Port Adriano eller Club de Mar kan vara leasehold-baserade, knutna till hamnens statliga koncession. Båtplatser säljs oftast på leasehold-basis.
• Golfresorter och semesteranläggningar: Vissa resortutvecklingar säljer villor eller lägenheter på leasehold-mark som ägs av resortoperatören. Köparna har tillgång till gemensamma faciliteter, men måste betala markhyra eller serviceavgifter.
• Historiska omvandlingar: Ibland kvarstår marken under institutionellt ägande (t.ex. kyrka eller kommun), medan enheter säljs på långa leases.
• Gemensamma byggnader: Vissa äldre turistfastigheter kan ha leasehold-liknande avtal kopplade till markrättigheter.

Juridiska aspekter och noggrann granskning (Due Diligence)

Spaniens fastighetslagar är transparenta, men detaljerna kräver expertbedömning. För utländska köpare är den juridiska processen densamma som för spanska medborgare, men riskerna ökar om du inte är bekant med systemet.

För leasehold-kontrakt bör följande vara tydligt angivna:

• Varaktighet: Start- och slutdatum, samt villkor för förlängning och förnyelse
• Markhyra eller årsavgifter
• Rättigheter och begränsningar: Andrahandsuthyrning, kommersiell användning
• Tillgång till gemensamma områden: Pooler, trädgårdar, parkering
• Underhållsskyldigheter och kostnader
• Begränsningar för renoveringar eller förändringar
• Uppsägning och exit-klausuler

Juridisk rådgivning är ovärderlig. En kvalificerad lokal fastighetsjurist (abogado) kommer att:

• Verifiera lagfarten (escritura) och leasevillkoren
• Granska nota simple för eventuella belastningar
• Säkerställa efterlevnad av Ley de Arrendamientos Urbanos där det är tillämpligt

Varför ägarformen är viktig

Valet mellan freehold och leasehold påverkar:

• Återförsäljningsvärde: Freehold-fastigheter får generellt högre värde vid försäljning och attraherar fler köpare. Leasehold-fastigheter kan vara svårare att sälja, särskilt om kontraktstiden understiger 30 år.
• Renoveringsrättigheter: Freeholders har full kontroll (med förbehåll för bygglov), medan leaseholders ofta behöver skriftligt godkännande från freeholder eller koncessionsmyndighet.
• Kostnader: Båda ägarformer betalar avgifter enligt Ley de Propiedad Horizontal, men leaseholders betalar ofta även markhyra och serviceavgifter.

Praktiska exempel från verkligheten

Palma Old Town-lägenhet (Freehold)

• Ägande: Evigt + andel i gemensamma områden
• Flexibilitet: Kan säljas, hyras ut eller renoveras (med godkännande från samfälligheten)
• Värde: Starkt värdeökningstak i kulturhistoriska områden

Båtplats i Puerto Portals (Leasehold)

• Period: Löper ut med marinkoncessionen 2035
• Kostnader: Engångsavgift + årliga hamnavgifter
• Återförsäljning: Värdet minskar ju närmare slutdatumet man kommer

Dessa exempel visar hur ägarformen påverkar likviditet, flexibilitet och långsiktig strategi.

Viktigt för utländska köpare

• Inga begränsningar för utländskt ägande (freehold eller leasehold)
• Alla köpare måste skaffa ett Número de Identificación de Extranjero (NIE)
• Fastighetsägande ger inte automatiskt uppehållstillstånd

Visumläge efter 2025:

• Non-Lucrative-visum: För pensionärer eller de som lever på passiv inkomst (≥ €28 800/år)
• Digital Nomad-visum: För distansarbetare anställda av icke-spanska företag (≥ €2 160/månad)

Bygglov och planeringskrav:

• Freeholders måste följa lokala bygg- och planeringslagar
• Leaseholders måste uppfylla både kommunala krav och villkor i lease-kontraktet

Skatter och kostnader:

• IBI: Fastighetsskatt
• Basura: Sophämtning
• Avgifter för gemenskapen
• Leaseholders kan dessutom betala markhyra och serviceavgifter

Risker:

• Freehold: Dolda skulder, obehöriga byggnadsarbeten
• Leasehold: Kort återstående kontraktstid, oklara förnyelsevillkor, stigande avgifter

Strategiska rekommendationer

För de flesta köpare med hög förmögenhet som söker en permanent bostad eller långsiktig investering är freehold fortfarande det föredragna alternativet. Leasehold kan passa specifika livsstilsfastigheter eller kortare investeringshorisonter, men kräver noggrann juridisk granskning.

Checklista:

• Verifiera ägarformen i lagfarten (title deed)
• Granska leasevillkor, förnyelserättigheter och begränsningar
• Beräkna alla årliga kostnader och avgifter
• Utvärdera framtida återförsäljningspotential
• Engagera en erfaren fastighetsjurist på Mallorca

Från kunskap till handling

Att välja mellan freehold och leasehold är mer än ett juridiskt beslut — det handlar om hur du vill bo, investera och säkra ditt arv på ön.

På Homerun Brokers Mallorca säger våra internationella kunder ofta samma sak: klarhet skapar trygghet. När du förstår nyanserna i att köpa fastighet på Mallorca och samarbetar med rätt experter blir processen inte bara smidig — utan också mycket givande.

Nästa steg:

• Boka ett konfidentiellt strategimöte med våra juridiska partners
• Ladda ner vår exklusiva Buyer’s Guide 2025 för Mallorca
• Schemalägg en personlig Property Rights Risk Assessment

När insatserna är så höga är generiska råd inte ett alternativ. Med rätt team vid din sida kan din fastighetsresa på Mallorca bli lika exceptionell som ditt framtida hem.

Våra kunders framgångshistorier

Framgång för oss handlar om mer än bara transaktioner, det handlar om att förena livsstilsvision med juridisk trygghet.

Maria Fernanda tittade på över 80 fastigheter innan hon hittade sitt drömhem. “Piers förstod exakt vad jag ville ha, kände ön perfekt och servicen var felfri,” berättar hon.

Erik Larsson från Sverige berömde den smidiga processen: “Att köpa en fastighet i Marbella med Homerun Brokers var otroligt enkelt. Jag är glad att se att de nu expanderar till Mallorca.”

Vi finns här för att hjälpa dig göra en trygg och lönsam investering på Mallorca.
Prata med våra experter idag — ditt framtida hem väntar.